Что показывает LTV
LTV (loan-to-value ratio) — отношение суммы обеспеченного кредита к стоимости имущества, предоставленного в залог. Показатель чаще используют в ипотеке, но он встречается и при других кредитах под активы.
Упрощенная формула: LTV = сумма кредита ÷ стоимость залога × 100%. Например, если кредит равен 150 000, а объект оценен в 200 000, LTV составляет 75%. Оставшиеся 25% — не обязательно деньги на счете заемщика; это часть оценочной стоимости, не покрытая кредитом в данном примере.
Какую стоимость залога учитывать
Цена покупки, независимая оценка и стоимость, принятая кредитором, могут различаться. В зависимости от политики кредитор использует определенную оценку или меньшее из двух значений. Поэтому самостоятельно рассчитанный LTV не всегда совпадает с банковским показателем.
При рефинансировании соотношение может измениться из-за нового остатка долга или переоценки имущества. Дополнительное заимствование под тот же залог повышает показатель, а погашение обычно снижает его при неизменной стоимости обеспечения.
Почему кредитор учитывает LTV
Чем больше кредит относительно стоимости актива, тем меньше запас при возможном снижении цены залога. Это может влиять на максимальную сумму финансирования, ставку, страховые требования и доступность отдельных продуктов. Более низкий LTV иногда расширяет выбор, но не гарантирует одобрение.
Решение также зависит от дохода, действующих обязательств, кредитной истории, типа имущества и других условий. При покупке недвижимости могут потребоваться дополнительные средства на оформление сделки и сопутствующие расходы.
Чего не следует путать
- LTV и DTI: первый показатель сравнивает долг со стоимостью имущества, второй — долговые платежи с доходом.
- Оценку и рыночную цену: принятая кредитором стоимость не обязана совпадать с ожиданиями продавца или покупателя.
- Начальный и текущий LTV: стоимость актива и остаток кредита способны меняться со временем.
Перед сравнением предложений уточняйте, какую стоимость использует кредитор и какие правила расчета применяются к конкретному продукту.